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城市運營資本化的道與術：房產開發需轉型升級

2017年9月25-26日，由投中信息和投中資本主辦、投中網協辦的“第11屆中國投資年會有限合夥人峰會”在深圳隆重舉行。本次年會以“重塑世界格局的中國力量”為主題，通過兩天兩場峰會，深入探討國傢戰略性新興產業發展規劃意圖與中國LP市場趨勢與機會、中國VC/PE機構發展。來自知名投資機構、高新技術企業、母基金、政府引導基金、上市公司、保險資金、財富管理機構等眾多參與方，展開深入探討與交流，梳理中國VC/PE投資市場現狀、判斷行業未來走勢、探討市場發展格局，為中國LP市場投資理念及策略調整提供參考與借鑒。

在下午的圓桌論壇上，金茂資本首席執行官周立燁女士；中國財政科學院研究員、原副院長王朝才；中國金茂副總裁兼華南區域總經理魏浙先生；摩根士丹利董事總經理、亞太房地產投行部主管李尤佳女士；中美綠色基金會首席執行官白波先生；威雅公學發展總監袁博先生就“城市運營資本化的道與術”主題進行瞭探討。

以下為這場論壇的演講實錄，投中網編輯整理：

資本如何投資佈局來帶動城市發展、產融結合？

接下來讓我們進入本場的圓桌環節，與我們的嘉賓探討城市運營資本的道與術。有請：金茂資本首席執行官周立燁女士；中國財政科學院研究員、原副院長王朝才；中國金茂副總裁兼華南區域總經理魏浙先生；摩根士丹利董事總經理、亞太房產投行部主管李尤佳女士；中美綠色基金會首席執行官白波先生；威雅公學發展總監袁博先生。

接下來的時間交給臺上的幾位嘉賓。

周立燁：各位嘉賓，感謝大傢不遠萬裡來到金茂資本專場論壇，本次論壇的主題是“跨越未來——資本重塑城市價值”，因此我們請來的嘉賓包括資本方、產業方，以及政府研究方的代表，我們一直開玩笑說王院長是政府方代表，王院長很嚴謹地糾正我們一下，他說既不是政府，也不能代表政府，要以政府專傢的角色出現，所以我做一個更正。在正式開始之前，請各位嘉賓做一個簡要的介紹。

李尤佳：各位好！我是摩根士丹利亞太房地產投行部主管，我在摩根士丹利工作已經接近13年，在整個金融行業也工作將近20年。以前也跟金茂以及金茂資本有很多在資本市場上的合作，很高興周總請我參加這個討論會。

白波：大傢好，我是中美綠色基金CEO白波，我們基金是2015年9月份在習近平主席訪美期間，由中國和美國的政界和商界領袖倡導在去年11月份成立的基金，基金的宗旨是希望通過投資的行為，通過中外的跨境合作促進中國的綠色發展，中美綠色基金的一大批同事以前在華平基金的時候和中國金茂有很多的交道，包括在一定的期間和中國金茂成為合作夥伴，也很高興有機會和中國金茂加深合作。

王朝才：我們單位原來是財政部財政科學研究所，去年更名叫中國財政科學研究院，更名的原因就是因為我們想搞成一個國傢智庫，我們主要做兩件事，第一是搞政策研究，比如說稅收政策、財政政策、教育政策，包括養老政策、健康政策。第二是有一個研究生部，相當於金融界的五道口，我們財政界就有財科所，我們的研究生部隻有一個，沒有本科，主要是培養碩士、博士、博士後，現在每年招碩士大概200多人，招博士最高峰招到瞭80人，現在每年招50多人，主要就是兩個專業，一個是財政專業，一個是會計專業，本人是做財政專業的，當博導也當瞭快20年瞭。

魏浙：我是中國金茂的魏浙，我負責中國金茂華南區的開發板塊，剛才院長說在座的都是學數錢的，我是學掙錢的。我有三段經歷，也做過公務員，做過設計師，然後做開發商，我也不是不遠千裡過來的，非常歡迎大傢不遠千裡過來，我是這裡的地主。

袁博：大傢好，我是袁博，我代表英國的威雅公學，大傢聽威雅公學這個名字可能有點陌生，這是我們去年落地的時候起的一個比較接地氣的名字，它本身是叫Wycombe，它是在英國白金漢郡的一個有120年歷史的女子學校，在大陸大傢對他們瞭解不多，在香港和澳門大傢對它比較熟悉一點，它非常低調，從來沒來中國招生，它差不多每3—5年，才有一個大陸的學生進它的學校，是比伊頓公學還要難進的學校，在香港大傢比較熟悉，是因為很多比較有名的傢庭，比如說霍英東傢族的一些人、梁振英的女兒都是威雅公學畢業的。我們是英國來的學校裡面最頂尖的學校，遠遠高於其它已經進中國的學校。我說兩個數據，第一是從成績來看，從英國的中考、高考來看，它常年排名是前三的，很多時候是第一名，世界頂尖的大學，牛津和劍橋平均每年錄取率是35%，最高的時候是45%，也就是說畢業生2個裡面有差不多一個進入牛津和劍橋的。我是負責威雅公學在大中華區，包括港澳臺拓展新學區的負責人。

周立燁：謝謝大傢清楚的介紹，便於大傢對在座的嘉賓有更清楚的瞭解，大傢可以準備好你的筆和紙，如果有進一步的問題，可以在等一下的環節提問。

首先我有一個問題想問白總和李尤佳女士，因為你們兩個人都是在國際資本市場有非常豐富經驗的，當前中國的經濟處於新經濟的階段，城市的發展、產融結合也是必然的趨勢，作為一個投資機構，在這樣的背景下如何進行投資佈局，如何確定投資導向？

李尤佳：從資本市場的角度來看，過去這麼多年給中國房地產市場帶來的融資和機遇確實是很大的，可以看到在政府房地產市場不斷進化、發展的過程中，就像您講的整個城市現在不隻是蓋房子，還有很多其它的配套產業，結合蓋房子、住房子的同時給一個城市的發展進行配套。

在發展的過程中有一些與地產有關的新興產業也都在逐漸做大，做得更有特色，相較於養老，像長租公寓、醫療、保險等一些與社會、城市發展結合很緊密的產業，包括剛才袁先生也講瞭他們作為一個學校的運營商，怎麼給這個社會發展帶來貢獻。從資本市場的角度，我們也是從這個方面考慮的，希望能夠給大傢帶來一些資本的幫助。舉個簡單的例子，大摩今年5月份在納斯達克給中國本土的一個教育公司做瞭IPO，這個公司的名字叫博實樂，它是中國開發商碧桂園旗下的企業，這個公司最開始創建的學校就是碧桂園在廣東鳳凰城蓋的很大一片房子裡面的配套，碧桂園也是用一種沒有想賺錢的態度來經營這個學校，但是經過瞭這麼多年的運營，他們在中國已經開瞭50多傢學校，這也給他們的項目發展帶來瞭一定的推動，因為有瞭這樣的規模，以及他們未來向其它城市的擴張，所以也出現瞭一些融資的需求，我們從資本市場的角度協助他們做瞭這次融資的舉動，也推動他們的品牌的發展，這就是一個很好的例子，資本市場怎麼來帶動城市發展、產融結合。

白波：我從一個私募基金的角度補充一些觀點。今天的主題是城市更新改造過程中的資本力量，促進城市的發展最核心的力量是政府，資本可以發揮輔助性的功能，因為從提供額外的資金，以及引導和協助政府的資金朝著商業化的方向發展，資本可以扮演非常重要的角色。

剛才李總講到，資本本身的力量來自我們的角色，作為一個私募股權投資者，作為一些產業基金的投資者，我們在很多行業的股東會、董事會上促進企業朝著促進城市發展方面，扮演一些政府、公益機構和其它的機構不能扮演的角色，所以資本是有力量的。

資本和力量的結合點在產融結合，中國金茂和金茂資本產融結合這個著眼點抓得非常好，沒有產業，金融很多時候變成瞭純粹的空轉，在脫虛就實這個大方向信貸利率試算表excel上，產融結合能夠帶來最大的效益。

我們在做業務的時候，在產融結合上有兩個核心的觀點，第一，一定要賺錢。作為一個金融的從業者，我們要協助產業賺更多的錢，隻有產業賺錢瞭，我們作為一個金融機構才會賺錢。第二，賺錢以後我們可以有良性循環。

中美綠色基金的做法是通過投資的方式促進一些企業朝著綠色發展的道路，一些行業朝著綠色發展的方向發展。如果在我們選擇的細分行業裡，我們能夠協助細分行業裡最優秀的企業走向綠色發展的道路，幫他們賺錢，再鼓勵他們，帶動他們的競爭對手走向同樣的道路，更多的細分行業會走向綠色發展的道路，中國的經濟也會走向更多的綠色發展的道路。

在這樣一個背景下，怎麼樣促進產融結合，怎麼樣佈局？主要是兩個方面，第一金融是一個服務行業，所以首先是佈局自己的服務能力，我們以前團隊的同事們在美國華平投資集團的時候一個核心的理念，三分靠投，七分靠管，管是對被投企業增值的服務過程，所以在這方面我們做瞭一系列的佈局，包括慣常的從董事會的層面對公司治理的安排，從人員的優化上，我們吸引行業優秀的人才，在技術特色上，我們打造自己的技術研究院，在政府關系上，幫助企業帶來一些資源，從各個層面上協助被投企業的發展，這也包括前面一個環節講的對外投資，我們通過各個方面加強自己在服務能力上的佈局。

第二是在產業上，我們在長租公寓、一線城市存量地產運營的改造和提升，在數據中心、停車場的基礎設施方面也做瞭一系列的投資和佈局，我們也秉承輕資產的服務+重資產的基金的方式，共同推動這一塊的發展。總結起來，我覺得今天這個話題特別好的是，資本有力量，我們能夠更有效地促進城市的更新換代。

周立燁：謝謝白總給我們提出瞭很多很有價值的建議，能力佈局，產業佈局，結合自身的核心能力做佈局是一個很好的投資方向。

產融結合，房產開發需轉型升級

在城市更新的過程當中，其實有兩個角色都是不容回避的，一個是房地產開發商，一個是產業投資人，這個在城市運營商裡面，必將扮演特別重要的角色，接下來我想請魏總和袁博總談一談在產融結合的過程中，作為你們這樣一個市場的參與主體的考慮是什麼？

魏浙：剛才周立燁總介紹瞭中國金茂的兩驅動、兩升級，裡面談到瞭規劃驅動的概念，在王院長剛才的演講中也表揚我們，說我們比較註重規劃。從這個角度來說，我想著重說一下規劃方面的內容，在場大部分來賓都是金融行業的，我們做房地產開發，現在大傢都說自己是城市運營商，道理也非常簡單，實際上就是你原來做一個零部件，現在說運營商的概念，就是要做一個總成，從一個城市發展的過程中，你做一個東西是不行的，所以有一個轉型升級的概念在裡面。

我們做規劃要考慮什麼樣的問題，這是非常重要的，這個規劃原來主要是城市的管理者，他從管理的角度，從城市的角度和要提供給市民的服務方面做一個規劃，這個規劃實際上是有問題的，它最終落不瞭地。在這裡面我們必須要有一個市場的手來參與，就是我們這個身份，這個參與者必須考慮的是從市場的角度思考使用者的維度，我到底是真正要什麼東西。還有很重要的一點就是資本，需要考慮資本投入的關系，它有一本賬你必須要算。比較有幸的是我參與瞭金茂做的四個落地的城市項目其中的長沙梅溪湖項目，剛開始時，政府有一個不錯的規劃，請的是KPF做的，是一個很高大上的規劃，但是那個規劃到瞭我們手裡面，我們必須考慮其它的維度，包括資本的維度，包括城市使用者的維度，最後還有一個脈絡就是時間點，因為有些東西要先做，有些東西要後做。最近我在跟幾個政府談的運營項目，都是要考慮什麼先來，什麼後來，怎麼才能把資本的效率發展到最大化，這個非常關鍵，你必須考慮哪些是快錢，哪些是慢錢，哪些是考慮更長期的，最後才能變成一個規劃落在地上，這個規劃不能中間再改變，所以它必須是一個長遠的計劃我要跨過5年或者跨過兩個5年計劃去完成，我們要一張圖紙幹到底，中間包括政府的決策也不能改這些東西。往往政府在沒想那麼明白的過程中，因為一些短期的經濟利益的原因而更改你的規劃，最後這個規劃就不是你原來想象的樣子。我們非常成功的案例就是梅溪湖，裡面有很多內容，我們在參與的過程中，就是把這些東西全部都討論到位，然後實施過程中我們一步一步來，最重要的就是從這個規劃的圖紙來驅動。

第二個是資本驅動，在這種大的規劃當中考慮所有的資本在裡面運作，比如說初期的投資就不是短期效率的問題，在我們第一年的時候，總共是120億的投資進去，這樣帶來的效果是非常明顯的，我們叫三年稱形、五年成城，五年就是一個嶄新的城市，剛才周總展示的圖還不是最新的，現在我們那裡面的大劇院已經做出來瞭，長沙的大劇院已經開始運營瞭，還有我們的酒店、寫字樓都在這附近，地鐵也全部通瞭。在2011年我們去的時候，那個湖還是一片窪地，那裡原來是出產葡萄的，後來我們挖瞭這麼一個3萬畝的湖，最後打造出好的環境，使我們的房產的價值也有很大的提升，這也是從資本的角度考慮，可以讓我們最終能賺錢。

袁博：我從我們過去在一段時間裡面開辦學校和籌辦學校落地的經驗來談一下，作為落地方，學校有兩個方面是一定要緊密合作的，一個是政府方，還有一個是資方，資方包括資本，也包括地產商。政府方面，從2009年之後，一直到2012年左右，政府不僅承擔監管方，還承擔瞭資方的作用，那段時間4萬億政策下來的時候，政府投瞭很多的資金在基礎設施建設上，所以有很多那時候落地的學校都是由政府代建的。但是現在政府財政壓力越來越大的情況下，這個資金會越來越少，在這幾年我們就發現有兩種情況，一種是地產商介入的會越來越多，還有一種就是資本方，有些項目是自己融資來建，政府的投入就越來越少，這種機會也越來越少。對於學校來說，這兩個都是必不可少的，現在政府投資的也還是有的，我們在杭州馬上要開的學校也是由政府投的，但是這種機會越來越少，政府的角色會越來越多變成支持和引入，政府的導向很重要，它要引進什麼樣的學校，要吸引什麼樣的人才，想把這個城市規劃成什麼樣子，這是在一開始就要定位的。在一開始的時候引入什麼樣的學校，可以有一個分類。目前在國內可以開辦的學校隻有三類，分類有四類，一種是公辦學校，或者公建配套的學校，這個我相信地產商是經常會碰到的，因為很多時候拿地的時候會要求有公建配套用地，必須建一個學校，第二是民辦學校，第三是外籍人員子女學校，還有第四種就是現在已經停掉的中外合作辦學，這個中外合作辦學也隻能辦高中和大學以上的，不能辦義務教育的學校，真正能有的模式就是三種。

對於辦一個學校，地方政府的支持和規劃是非常重要的，第二重要的就是資本。我們一直傾向於做輕資本辦學，原因就是我們自己的資本力量沒有像地產商這樣可以花幾個億拿地，然後再自己建學校，這樣對學校的資金壓力是非常大的。

另外一個就是學校核心的目的，基本的價值觀一定是把學生的利益放在第一位，當你如果有很多資金的壓力、資本的壓力，你作為學校的經營管理者，包括給校長、給學校的管理團隊的壓力，一定是你今年要招多少學生，明年要招多少學生，多少年要招滿，成本一點點摳，最後你做出來的肯定是教育質量不怎麼好的學校，如果你要往高端走，你的精力一定不能放在這方面，特別是前幾年，這就是魏總剛才講到的，你是長線的錢還是短線的錢，短線的錢投教育是不合適的，經常一個學校6—8年才能招滿，這時候就一定要有資本的耐性，而且資本在前幾年是要一直繼續往裡面投入的。我們在世界任何一個地方都是這樣，當你要落地一個學校的時候，你是非常依賴前兩者的，隻有依賴前兩者，你才能做一個對得起學生、對得起傢長的學校。

對於學校來說，我們也非常依賴一個城市的規劃和發展，原因是學校也是靠人的，醫院是靠醫生，學校是靠老師，特別是這類國外引進的高端的國際化的學校，它的外教的比例是非常大的。像我們學校有差不多接近80%的老師是外教，這些外教都是從英國本土請過來的，大傢都知道現在中國的世界地位、國際地位是非常強大的，我們可以把外教從英國請過來，到深圳、上海、北京教學。另外，我們也有足夠的品牌可以招到很好的老師，但是當他來到你這裡以後，發現這裡的城市環境、居住環境不適合他的孩子和傢人，在中國還有很大的問題，就是空氣質量的問題，這種情況下意味著很多老師會來，但是一年就走瞭，流動性非常高，你的學校也辦不好，所以在這種情況下，我們也十分以來一個城市運營商、政府對這個環境和對城市的打造，所以我對雙方是非常依賴，而且是互相促進的作用。

再補充一點，現在我們有兩種城市改造，一種是舊城改造，還有一種是拓展新城。舊城改造從量上是遠遠不如新城的，新城改造要在一個沒有人的地方，要建一個新的城出來，你的人口的導入、吸引人才是非常困難的，最好的方式其實就是教育，然後是醫療、養老。教育很簡單，這是剛需，特別是現在教育多元化的情況下，以前都是公辦教育，非常平均的，現在越來越多元化，對國際化教育的需求越來越高，特別是海歸人士越來越多，對他們的吸引就依賴這些國際的學校，特別是現在看到在北京的台灣銀行信用貸款順義一帶，還有上海的一些區域，都是非常依賴高端的學校進行人口導入，還有香港的哈羅公學，在香港的黃金海岸那一帶以前是很少有人去，現在那邊的房子全部都賣空瞭，我覺得這一塊就像剛才白總講到的，資本是幫助產業先引入，最後形成一個雙贏的局面，我覺得未來在國內會有越來越多的合作在新城的拓展當中出現。

建議政府鼓勵社會資本等參與城市發展運營

周立燁：最後把問題提給王院長，剛才各位嘉賓在談的時候無一例外地談到瞭政府非常重要的作用，作為城市的真正管理者，其實城市運營商、產業投資者都是在周邊服務的，資本是希望借助政府大的支持背景下充分提高資本的效率，來支持城市運營、城市不斷地集聚。想請王院長從您多年從事財政研究的視角出發，從行政的手段和市場的手段這兩者之間怎麼樣能發揮更充分的作用是最有效的，對於城市運營商，對於城市運營金融專傢這樣的定位來講，有什麼更好的建議？

王朝才：我們政府做事，原來的政府做事為什麼是那樣的呢？因為原來的政府主要是搞管理的，比如說市場上有不規范的抓一抓，這是一種政府。現在的政府要變成什麼樣的呢？比方說我們原來對農業政府是支持的，對產業政府也是支持的，現在政府提出運營城市，從這個層面來看，政府就不能像原來那樣自己親自去弄。我們發現政府直接去運營城市，效率很低，老百姓(603883,診股)也很不滿，有很多例子可以證明，比如說北京市的地鐵，凡是地鐵口出來沒有幾個地方是繁華的，它的地鐵口都很荒涼，但是最奇葩的是西三環那個地方，出口出來在三條路交叉的中間，外面沒有紅綠燈。我們的政府直接管理搞得不好，所以我們需要供給與生產要分開，政府一定要想辦法讓社會資本、私人資本、民間資本進來，參與到城市的發展和管理、運營當中來，讓老百姓更方便，讓這個城市更美觀，甚至我還希望魏總給我們後人留下1000年後還能看的地方，我發現現在的建築都可能過不瞭100年。

魏浙：金茂的房子絕對是沒有問題，所以我們講到傳承，要能傳下去，可能住過我們金茂房子的人都知道，包括我們從金茂大廈開始，都是能傳下來的。

王朝才：我前面也講到這個觀點，政府做什麼事，應該有不同的方式去做，比如說管城市運營，千萬不要由自己去做，比如說北京市公交的補貼，以前是每年89億，這麼多錢發給老百姓，北京人都打的都夠瞭。如果交給社會資本來運營，估計都可以不用向老百姓收錢瞭。這是運營效率的問題，在城市運營當中，私人社會資本的參與非常重要，這裡面包括各個方面的，比如說建築、設計、資本，各方面都需要，尤其是當前政府都很缺錢，作為社會資本參與是非常好的時機。

周立燁：剛才我們討論的主題，大傢都從各自的角度談瞭在城市運營當中資本運作的道與術，大傢可以看到這個過程當中涉及到的市場主體是非常多元的，每一個市場主體都會有一些不同的訴求。金茂資本致力於成為城市運營的金融專傢，在這些方面做更多的潛心研究，開拓出更好的金融產品，協助政府更進一步挖掘資本的效率，使我們的城市變得更加美麗。

接下來我想把時間留給在座的觀眾，如果有問題可以發問，我們有兩個提問的機會。

提問：教育和醫療是永恒的兩大主題，尤其是現在老百姓的收入也提高得很快，尤其是大傢傢裡都有孩子，孩子對教育也是更加關註的。我想借這個機會請問一下袁總，在城市運營過程中，教育跟城市運營中間的關聯，有沒有一些跟城市運營具體的案例可以跟我們做進一步的分享。

袁博：教育是一個很大的話題，教育裡面有培訓行業，有高校、學校、幼兒園等，從學校的角度來講，包括幼兒園，它其實是城市的一部分，在中國我們很少看到英國的學校，它就是在一個很荒涼的地方可以做學校，但是在中國基本上都是依托城市的，它本身就是城市的一分子，它提供的其實是一個服務功能，就是為我們的孩子們的教育，從2歲開始，一直到大學畢業。我們學校是涵蓋3—18歲，涵蓋從幼兒園到高中的階段，對任何一個傢庭都是很長期的階段。大傢都知道學生特別是父母是不願意轉校的，如果你這個學校辦得好的話，他會非常願意固定在這裡的。

從學校帶動城市的層面，它是導入人口的一個很好的方式，我們在國內也有探討瞭幾種不同的學校，有公辦學校，擔負的是社會的職能，所以學區房炒得很厲害，就是一個行政命令把好的資源周邊劃個圈，自然這個價值就上來瞭。民辦學校和國際學校，它沒有這個圈的概念，它靠的是它的特色、教育質量，這就是教育多元化的一個重點，以前國內的教育是非常一致的，特別是以公辦學校為主力軍的，現在特別是在北京、上海這個趨勢非常明顯，5年前大傢要到好的學校，一定都是公辦學校，現在大傢要說好的學校，前幾名裡面一定有民辦學校，如果報不上才會考慮公辦學校，原因就是社會在變，傢長的訴求在變，我們對教育的需求也在變，其實也並不是說誰好誰不好，我們提供給大傢的是一個多元化的選擇，這和新城鎮的開發、房地產開發都是密切結合的。新城鎮有各種各樣的，特別是我們和金茂現在也開始在戰略層面進行合資，金茂開發的地產更多的是往偏高端的方向打造，這時候它非常需要吸引一些高端的人才、資源。一個高端學校的落地也是非常重要的，特別是在低年齡段，在幼兒園和小學這個階段，傢長是不太會把孩子送到外地去寄宿的，送到國外去寄宿也是非常少的，從情感的割舍、溝通、距離上都是非常困難的。但是當你如果能夠把自己的孩子送到英國去接受非常優質的教育，帶到傢門口，大傢當然是很歡迎的。很多傢長把孩子送出去，距離是一個方面，另外一個就是孩子會變成“香蕉人”，以後中文的基礎也不行，中國的朋友也沒有。所以在這種情況下，我們把西方優秀的教育引進來，不用把孩子送去世界另外一端，每天還能見到，如果是寄宿的話，每周還能見到，費用又隻是出國費用的一半，這對很多傢長來說，肯定都會選擇這種學校。所以當一個新城鎮開發的時候，有這樣的學校落地，你會發現有很多的人會為瞭這個學校搬到這裡來住。這對一個城市的帶動會非常明顯。

還有另外一個很重要的點就是城市對學生的生活環境，從我們的教育理念來說，雖然我們的學校在英國的成績很好，但是成績並不是最重要的方面，最重要的是我們教孩子全方面的知識，所以我們對場地的選擇也會比較嚴苛一點，需要有大量的運動場地，我們在中國目前已經開瞭45項運動課程，我們現在已經落地的項目是在江蘇常州，在西太湖邊上，明年我們會在香港，後年會在橫琴特區，然後在杭州、成都都會有學校開出來。除瞭香港比較特殊，因為土地比較緊張，其它的所有地方都會依山傍水，因為我們有擊劍、馬術、高爾夫、賽艇，特別是水上運動很多，我們有很多學校都在水邊，這時候學校也會給這個學校註入更多的活力，以前的水域我們看到要麼就是什麼都沒有，要麼就是有貨輪在上面走，如果水上的運動能帶動我們的俱樂部的發展，我們有自己的賽艇俱樂部，我們也帶動瞭當地的帆船俱樂部，還有馬術俱樂部、擊劍俱樂部，以前這種小眾的運動很難存活下去，現在有一個學校把這些運動帶動起來，同時也帶動周邊的其它學校參與，同時這個學校的活力、多樣化就出來瞭，使一個城市進入良性循環，會越來越吸引人，這是我的一個切身的感受。

白波：袁總剛才講到人的事情，上周在北京一個領導講得非常好，教育和醫療的引入，能夠協助引入人才和引入產業。北京的懷柔區在這方面做得不錯，通過中科院大學的引入，一系列的教育產業的引入，能夠促進一系列與中科院控股相關產業的商業化，以及使得他們的產業能夠進入懷柔區。同樣，雄安新區當前在著重把相關的北京的所有醫療機構、醫療設施除瞭在雄安建立起來以外，以此為依托，能夠把相關的醫療服務產業引入進來。所以教育和醫療在一個新的城市的運營具有核心的引人和引產業的功能。

周立燁：今天我們的主題是讓資本重塑城市價值，在這個過程當中，城市運營過程當中，資本發揮的作用是非常重要的。最後我想請各位嘉賓對我們這個主題說一句非常簡短的寄語，來說明你對資本重塑價值的理解。

李尤佳：剛才周總的演講中也有一個階梯式的圖，從一個城市發展和運營的每一步都有很多資本來幫助城市發展，不管是從開始的基建，還是到一級運營、二級開發商，最後到商業地產，都有很多資本，我們過去10年為中國的城市開發商一共融資瞭近700億美元左右，金茂也是其中的受益者之一，我覺得到最後這個環節就是商業地產的資本證券化，我認為應該是下一步進一步帶動城市價值、發掘城市價值和提高城市價值的一個最主要的環節，比如說在2014年，我們也為中國金茂的酒店資產做過一個房托，把一些很優質的資產，包括上海的金茂大廈以及其它的優質資產做瞭資產證券化，這樣可以使我們在座的每一個平凡的自然人都有能力享受這些優質資產帶來的進一步的價值，我認為城市升值的價值和我們每個人作為投資者，作為這個城市的響應方，也是這個城市的投資方，接下去進行有效結合的一個很好的方面。

白波：資本是有力量的，在我們賺錢的同時，發揮資本作為股東和董事的力量，促進我們參與的各行各業朝著我們秉承的理念去發展，在我們這邊是綠色、健康、智能的方向去發展，這樣的資本和城市管理者，和運營商共同結合起來，可以促進城市朝著重塑美好、宜居、發展的方向進步。

王朝才：我想講兩個意思，第一，城市的發展、城市價值的提升，城市價值的重塑離不開資本，這個話我前半場也講得比較多。第二，我希望資本參與能夠使我們的城市更加漂亮、更加美好，更加能夠留下歷史的痕跡，讓老百姓更加方便。希望資本能夠重塑我們的城市價值。我們現在為止的城市價值是有一個地方住，然後有飯吃。將來的城市不光是有住的，有吃的，而且來瞭以後你是健康的，來瞭以後你更幸福的，這就是重塑。所以這既是我的期待，也是我的一點希望。

魏浙：作為一個開發商，我們自己是創造者，創造實物的資本，把它再證券化，讓所有人享受到資本的升值。更重要的我們還要做出更好的東西，讓大傢享受更多的東西，既然是這樣的話，我希望資本知道你最後能夠變成什麼樣，你最開始就越早的介入越好。

袁博：我提一個希望，就是兩個字——耐心。因為我是從事教育的，教育涉及到的是我們的孩子，我們一生當中會有很多的投資，但是最珍貴、最長線的投資就是對孩子的投資。從辦學的角度來講也是一個非常長線的投資，包括我們對城市的投資，我們都希望把它變成百年甚至千年的城市。如果是過度逐利、過度短視的投資，不管是在城市的身上、學校的身上，還是對我們孩子的身上，我相信各位都有切身的感受，拔苗助長、逼著孩子學這個學那個，最後都有反效果，同樣的延伸到最後的學校層面、傢庭層面，當你越有耐心，越有工匠精神，越能沉下來，最後做出來的東西，傳承給我們孩子的東西也會越好。

周立燁：謝謝諸位的分享，我們本事城市運營當中資本運作的道與術的分享完畢，謝謝各位嘉賓，謝謝你們的真知灼見。

劉奕孜：非常感謝臺上嘉賓的精彩分享，在城市建設中，未來金茂資本將借助資本之力，充分發揮資本平臺的撬動，推動金茂資本的城市運營商的理念不斷落地，同時金茂資本更肩負著城市運營專傢的使命，凝結社會各界力量，聚集政府、產業、資本方、同業等社會各界資源，為城市價值的重塑和提升共同努力，金茂資本在產融結合的道路上也吸引到瞭越來越多戰略合作夥伴紛紛加入到城市更新、產業發展以及PPP領個人信貸利息域共同發展、共創共贏。

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